明华期货 明华财经

明天华城的项目背景

上海在市委、市府的领导下，全面实践“三个代表”重要思想，以加入WTO、筹办世博会、黄浦江两岸综合开发、“一城九镇”建设为契机，进一步解放思想，与时俱进，开拓创新，从调整产业结构，优化布局，提升品质入手，努力把握社会发展的趋势及方向，即经济全球化，城乡一体化，信息网络化，住宅健康化，做到“硬件”与“软件”并重，技术创纳数新与制度创新并举，加快国际化大都市的建设，进一步把上海建设成为国际经济、金融、贸易、航运中心的国际化大都市。

万众瞩目成功申办的“世博会”，会馆中心就在南浦大桥与卢浦大桥之间的浦东大部分地区，这必将对整个上海的发展产生深远的影响，尤其是房地产市场，而对于本项目所处的浦东周康房地产区域市场的影响将更大、更深远。

随着投资600亿建设的洋山深水港、上海祝桥空港新城工程的启动，伴随以上区域的成熟和完善，区域内房地产价格不断攀升。2009年上半年南汇区与浦东新区正式合并成为新的大浦东区域，周浦板块住宅市场异军突起，价格频频突破上限，周浦地区的房价必然成为浦东新区的一个新亮点。

中国亲情住宅试点小区，是2004年经建设部批准的研究课题，以“打造亲情社区，构建和谐社会”理念为指导，涉及的评定指标多达70多个项目。目前，全国一共只有10个项目被评为第一批的亲情住宅试点小区，主要集中在北京、上海、广州、杭州等大城市。我们公司开发的“明天华城”项目是上海浦东南汇区的第一个亲情住宅试点项目。

项目区位

周浦镇建制于1909年，位于上海市黄浦江东岸，是上海地区著名的古镇之一，享有“浦东十八镇，周浦第一镇”的美誉，是南汇区经济重镇。到2005年，周浦镇经济增长速度要快于全区平均水平，周康板块实现了占全区经济总量的30%左右的目标。

项目范围

“明天华城”项目基地位于南汇区周浦镇西南部，距上海人民广场约22公里，离浦东国际航空港约12公里，距外环线仅3.5公里，离南浦大桥约11公里。项目东与康沈公路西侧的康林公寓、周浦敬老院及医疗卫生保留用地相临，南面有周祝公路，西依沪南公路，北靠繁荣路。基地总用地面积约430403.2平方米（约645.6048亩），规划中的周星路、周康路将本基地划分为三个街坊（三街坊位于周星路以东）。拟建总建筑面积约650000平方米，本项目目前先期启动三街坊。

项目团队

投资方：上海明华房地产有限公司

上海明华房地产有限公司是一家成立于一九九三年的资深房地产开发企业。公司注册资金1亿元，是房地产协会公开的诚信洞晌首承诺企业。公司成立迄今十四年，取得了良好的经济效益和社会效益，建立了一套完整的规章制度和运作规程，锻炼和培养了一支具有良好专业素质的职工队伍。

企业经营管理和运行的特点：

（1）在发展思路上贯彻：“抓住改革机遇、优化运营机制、完善科学管理、确保稳定发展”的思想。

（2）在经营管理中注重建立和完善企业管理的基础工作，并以此作为保证，推行一套高效的运作规程。

（3）在房地产开发经营中强化市场营销意识，注重前期市场调研，根据市场的需求来筹划建设项目。

上海明华房地产有限公司在追求企业经济效率和社会效益的经营管理方针指导下，树立企业品牌，强化企业自身经营规模发展，公司在南汇区周康板块凭着企业自有的实力一举拿下43万平方米的商品房开发基地，推动、繁荣了周康地区的城镇化建设。

开发商：上海荣惠置业有限公司

上海荣惠置业有限公司是上海明华房地产有限公司为建设周浦“明天华城”全额投资的项目公司，负责其项目三街坊的开发运营实施。

设计顾问：美国JY建筑规划设计事务所

美国JY建筑规划设计事务所于1983年创立于美国洛山矶，主要从事建筑规划设计及相关行业的专业咨询服务。在1983年至1993年间，事务所与多名美国著名的建筑师如,JacksonK.Walters,MargaretCourtney,PhilStivers等合作，专注于美国南加州的豪华住宅设计领域，作品遍布南加州众多高级住宅区。

1992年年底，随着中国的对外开放，JY事务所进入中国的设计市场，应邀参与了中国太湖国家旅游度假区的规划及建筑设计，以后连续在上海期货大厦，上海东海广场，上海商品期货交易中心，上海东方金马广场，上海民防大厦，上海港国际客运中心港务大楼等一系列国际建筑设计投标活动中中标，并且均已建成，奠定了在中国发展的基础。1999年以后，随着国内谨喊房地产事业的蓬勃发展，JY事务所致力于规划、建筑、景观等多领域，特别是在上海的高档住宅领域取得了一定的声誉。

俞锦杰：总裁，资深规划师，建筑师（美籍）

本项目总设计师：陈涛

本项目主创设计师：CristianRayter,AIA（美籍）,

本项目负责人：朱之丹

建筑设计：上海机电设计研究院有限公司

上海市机电设计研究院成立于1953年，是国家核准的大型综合设计研究院，持有国家颁发甲级工程设计证书和工程总承包资质证书，准予承担机械、建筑、轻工、医药行业工程设计、产品开发、咨询、规划、工程总承包、工程监理等业务，经批准可开展对外经济合作和科技咨询业务，并获得ISO9001质量体系认证证书和国家档案一级验收。

本院拥有职工700余名，其中80%为专业技术人员，其中有：国家级工程设计大师一名，教授级高级工程师四十余名，高级工程师二百余名，并拥有一大批具有丰富实践经验的资深专家。在上海市设计院综合实力评比中进入前五名之列。

景观设计：帕莱登建筑景观咨询公司（澳大利亚拜肯国际设计集团中国联盟）

上海帕莱登建筑景观咨询有限公司（简称PCALSHANGHAI)是澳大利亚PCAL设计公司与国内综合甲级设计院合资的国际性建筑与环境景观设计咨询公司。公司成立于2001年，设计团队包括澳大利亚和国际资深注册建筑师、规划师、景观师以及国内一级注册建筑师和各设计专业的设计师共50余名。PCAL同时作为设计世界顶尖的商业建筑设计公司-澳大利亚拜肯国际设计集团公司（THEBUCHANGROUP）中国联盟，在中国共同完成了许多包含国际先进商业理念并取得成功的的大型项目，为客户提供了包括大型高档住宅区，商业，公建和其它项目的规划，建筑，环境景观，室内设计，奠定了PCAL在国内建筑设计、景观设计和专业顾问咨询的领先地位。

工程顾问：上海交通大学工程管理研究所

上海交通大学工程管理研究所主要开展土木、建筑与水利工程管理方面的教学、科研和培训工作。所长由校务委员会副主任沈为平教授担任，胡昊教授任执行所长，并聘请了国内外知名的工程管理专家担任顾问。上海交通大学工程管理研究所承担了包括国家自然科学基金重大项目、上海市科委重大攻关项目等在内的一系列课题，在国内具有较大影响力。

营销企划：上海同策房产咨询有限公司

同策房产咨询有限公司作为一家民营背景的从事房地产开发、地产研究、项目咨询、整合营销和房产金融投资的集团公司正式成立于2004年初，其前身为1998年成立的专业从事房地产全程营销和销售代理等业务的上海同策房产咨询有限公司。公司目前已在全国主要经济发达地区先后成立了数家控股子公司，并以此为核心，在周边地区开展了项目。

无形资产和核心能力——企业品牌、知识管理、客户关系管理

支撑公司作为一个专业型地产咨询代理服务机构的可持续发展。

核心价值观“积极、尊重、坦诚、分享”

包含了丰富的内容，它是同策员工对工作、生活的一种“哲学”。

独特的经营制度——决策、执行、监督

三者相对分离，但相互制约、相互协调的运行机制，保障公司的长远利益，降低企业的经营风险。

物业管理顾问：戴德梁行（上海）有限公司

戴德梁行系国际物业顾问公司，旗下有10000多名员工，在全球40个国家共200家分公司为全球房地产投资者、业主及租户提供一站式的跨国专业顾问服务。戴德梁行是中国内地首批独资的境外房地产服务公司之一，在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆、成都、武汉、西安及杭州均设有分公司，业务地域从上海辐射至整个华东地区。

物业管理：上海华城物业有限公司

上海华城物业有限公司成立于1994年，是上海房地产物业管理协会第二工作委员会副主任委员单位。

公司本着“服务第一”的宗旨，多年来为不同需求的业主提供了多方面现代化的物业管理。华城物业坚持“以人为本”的经营理念，以业主满意为宗旨，以物业增值为目标，规范行业行为，确保服务质量。

公司管理的众多物业小区分别被评为“物业管理规范服务达标小区”、“文明小区”、“无违章建筑小区”、“社会治安综合治理先进小区”、“区级保安先进班组”等称号。

公司曾经管理的住宅小区有“阳阳公寓”、“兴国苑”、“金竹苑”、“国脉苑”，管理的办公楼物业有“爱建金融大楼”、“沪办办公大楼及物流大型仓储等。

二、项目整体规划

1、项目规划

“明天华城”项目地处上海地区著名古镇---周浦镇，项目（三街坊）规划用地179628㎡，总建筑面积316616㎡，综合容积率1.76，开发物业包括住宅、集中商业以及小学等共同组成，项目的开发建设将逐步分期实施完成。

规划特色：

（1）突出体现生态、亲情、科技等概念。

（2）整体建筑风格采用经典的美国城市ARTDECO风格，传承上海文脉精华；吸收美国本土的景观元素，以自然、生态为主题，透露出热情的社区氛围。

（3）项目北侧的星级酒店、大型商业为商业旗舰，结合南侧的独立式风情商业街，商业总建筑面积约8万㎡。

（4）自幼稚园至高中的全程重点院校和师支，为您鼎力打造高品质、一条龙式的教育配套。

（5）为了提高小区品位和区位效应，充分体现“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的要求，形成自身独特的建筑艺术及主题思想，营造优美的小区环境。

2、规划简述

住宅建筑层数为11～18层，由南至北、由西至东呈梯度排列，主朝南，并依景观效果略做调整，控制最小栋距≥40m，尽可能保证每户都有较好的景观环境和充足的光照。

经济技术指标：

总用地面积 179628平方米

总建筑面积 316616平方米（不包括地下室）

总建筑面积 364471平方米（包括地下室）

其中：商品住宅 199441平方米

回迁房 28000平方米

商业部分 76108平方米

公建配套及小学 13067平方米

容积率 1.76

建筑密度约25%

绿地率约45%

集中绿化率约20%

总户数约2200户

机动车停车位约1760个

其中：地面停车位约352个地下停车位约1408个

停车率约0.8辆/户

什么是期货

期货(Futures)是一种跨越时间的交易方式。买轮镇纳卖双方透过签订标准化合约，同意按指定的时间、价格与其他交易条件，交收指定数量的现货。通常期货集中在期货交易所进行买卖，但亦有部分期货合约可透过柜台交易（OTC，Over the Counter）进行买卖。

期货是一种衍生工具，按现货标的物之种类，期货可分为商品期货与金融期货两大类。参与期货交易者之中，套保者(或称对冲者)透过买卖期货，锁定利润与成本，减低时间带来的价格波动风险。投机者则透过期货交腊没易承担更多风险，伺机在价格波动中牟取利润。

不少期货市场发展自远期合约，指一对一个别签订的跨时间买卖合同，交易细则由买卖双方自行约定。期货合约则由交易所划一标准化，让四方八面的交易者可在同一个平台上方便地撮合交易。期权（选旅宏择权）是从期货合约上再衍生出来的另一种衍生工具。

期货的种类

[编辑]商品期货

农产品期货：如棉花、大豆、小麦、玉米、白糖、咖啡、猪腩、菜籽油、天然橡胶、棕榈油。

金属期货：如铜、铝、锡、锌、镍、黄金、白银。

能源期货：如原油、汽油、燃料油。新兴品种包括气温、二氧化碳和二氧化硫排放配额。

[编辑]金融期货

股指期货：如英国富时100指数、德国DAX指数、东京日经平均指数、香港恒生指数。

利率期货(Interest rate futures)：利率期货是指以债券类证券为标的物的期货合约，它可以避免利率波动所引起的证券价格变动的风险。利率期货一般可分为短期利率期货和长期利率期货，前者大多以银行同业拆借中场3月期利率为标的物、后者大多以5年期以上长期债券为标的物。

期货市场与股票市场的分别

期货市场是“负和游戏”，同一段时间内所有赢家赚的钱，加上交易费用等于所有输家赔的钱；期市是对现货市场风险的一个保险市场，以期货市场投机者的金钱为现货市场经营者提供经济保险，从而保障经济的稳定发展。投入股市的钱则不同，透过商业机构的营运业务增长，可以创造新的经济价值，若经济环境稳定，大部分人可以同时赚钱，一般回报较期市慢，风险较期市低。

期货买卖以杠杆操作，只需要在期货户口存入某百分比的开仓按金(lnitial Margin)（又称孖展、保证金，常见水平为5-10%），作为应付商品或相关资产价格波动之储备,就可以买卖价值100%的期货合约，获利与风险比例均比股票高。当市场剧烈波动时，买卖股票者最多赔光所有投入资本，户口价值为零。但买卖期货者获利或亏蚀的幅度，却可以是本金的数十以至数千倍。每日收市后，期货结算所会根据收市价，计算每日结算价(Settlement Price)，来厘定未平仓合约价值，并在按金内调整未实现盈利/亏损。如未实现亏损含按金跌低于维持水平(Maintenance Margin)，持仓者就需额外缴付按金(Margin Call),否则需平仓止蚀(俗称斩仓)。